不動産コンサルティング事業

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総合医療コンサルティング会社だからできるビジネス展開
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社宅管理・職員寮管理の問題を株式会社AQuAが、解決します!

毎年1~2月、新人看護師さんの物件探しに毎年追われてる……。 優良賃貸不動産会社のネットワークにより物件の情報をリアルタイムに入手可能。
ご担当者様が寮探しの業務から解放されます。
入居中の職員からの問い合わせにすぐに対応できない。 入居中の職員様からのお問い合わせに速やかに対応いたします。
貸主や近隣トラブル対応が大変……。 貸主や近隣からのクレームに対しては適切な補修や調整を行い、
速やかな問題の解決を図ります。
複数の不動産会社への連絡が面倒……。 当社が窓口となり契約手続きに関わる一切の業務を代行いたします。
新規契約・契約更新の際、適正賃料で契約できているのか不安……。 契約時、更新時の適正化を実施します。
いつも解約処理が遅れて、無駄な賃料を払ってしまっている……。 適正な解約日の設定と迅速な解約処理にて無駄な賃料の削減を行います。

社宅サポートサービス

社宅の管理は、管理業務に想像以上のコストと時間が掛かります。契約時には、社宅管理規定との照合、契約金の出金と契約行為、退去時には原状回復費用の折衝など目に見えない労務はさまざまです。
以上の業務量を踏まえると、人的コストも多大となり、専門的知識も必要とします。ぜひ、株式会社AQuAが提案する社宅サポートサービスをご検討ください。

契約手続きが面倒

社宅手配に関する労務・人件費が軽減される

社宅サポートサービス導入によるトータルサポート

トータルサポート① 「物件収集が容易」

  • 物件を取り揃えたが、社宅規定に合わず探し直しに……そんなムダな作業を一手に解決します。
    ご希望エリアから社宅規定に沿った物件をご紹介いたします。全国対応可能です。
  • 管理会社ごとに異なる契約書の内容を統一の書式に落とし込みをすることで、契約内容の把握が容易になります。
  • 契約前の契約書チェックを行い、契約中のトラブル(自治会規定・更新料)や解約時の敷金返還などのトラブルを未然に防ぎます。

トータルサポート②「入居前のお手伝い」

  • 入退去までの一連の流れ、公共料金の開栓、鍵の引き渡しの案内、インターネットの回線など、社員者様との連絡も引き受け、ご担当者様の業務を軽減させます。
  • 急な引越しのお手続きも対応可能です。

トータルサポート③「退室後のお手伝い」

  • 過剰な解約金請求や敷金返戻金などの解約後のトラブルもご対応します(一部有料あり)。
  • 退室後、他県などへの移動先物件のご紹介(管理会社のご紹介)も行います。

トータルサポート④「個人のお部屋探し」

  • 個人でのお部屋探しもお任せください。
  • 全国の提携店から物件情報を収集しお部屋探しのお手伝いをします。

借上社宅制度について

住宅手当」と「給料天引き」のメリットとデメリット

企業が社員に対して住居に関する援助をする場合、「住宅手当」としての支給と、「給与天引き」による社宅貸与、大きくこの2つの方法があります。
どちらも社員に対しての福利厚生という観点では同じですが、住宅手当の支給は社員の給与になり割増賃金として課税対象となります。その結果社員の手取り金額が減少します。
住宅の形態ごとに一律で支給される住宅手当に関しては、割増賃金の計算の基礎から除くことはできません。

例えば、ある企業の社員を例にあげて考えてみましょう。
住宅に対する会社負担が4万円、という規定があり、給与は30万円/月という社員の場合。この社員は、家賃が7万円/月で、自己負担金は3万円、という条件で生活しているとします。

住宅に関する会社負担の一例

住宅に関する会社負担4万円
給与30万円/月
家賃7万円/月
自己負担金3万円/月

この社員に対して「住宅手当」として4万円を支給していくパターンと、「給与天引き」による借り上げ社宅での住宅貸与のパターンにそれぞれに当てはめて比較していきます。「住宅手当」のパターンは、社員個人が住宅契約者となり、社員に対して給与課税が発生することになります。
「給与天引き」のパターンは会社が住宅契約者となり、社員に対しての給与課税はありません。

「住宅手当」と「給与天引き」による比較1

パターン契約者住宅費への課税
〈A〉「住宅手当」として4万円を支給社員給与課税
〈B〉「給与天引き」による借り上げ社宅での住宅貸与会社給与課税なし

そして〈A〉では、社員の課税対象としての給与額面は34万ということになります。〈B〉では、課税対象としての給与額面は30万です。

「住宅手当」と「給与天引き」による比較2

パターン〈A〉住宅手当〈B〉給与天引き
年金 4,080,000円 3,600,000円
社会保険料 487,224円 429,912円
所得税年税額 5% 92,800円 76,500円
住民税年税額 10% 190,600円 158,000円
家賃負担 840,000円 360,000円
手取り額 2,469,376円 2,565,588円
差額 +106,212円

このように、〈B〉の給与天引きによる借り上げ社宅での住宅貸与の場合、1年で106,212円、手取額で〈A〉より上回ることになります。社員にとって経済的メリットがあるのは断然「借り上げ社宅」での住宅貸与ということになり、しかも社会保険料が低いほど企業負担も軽くなりますので、会社的にもコスト減につながります。
但し、借り上げ社宅では契約者が企業となるため、賃貸上のトラブルなどには企業の担当者が対応しなくてはならないという業務上の手間が生じます。
簡単にまとめると、次のようになります。

「住宅手当」と「給与天引き」による比較3

〈A〉住宅手当〈B〉給与天引き
社員の利益・不利益 住宅選択の自由 手取りの増加
企業の利益・不利益 保険料の増額 保険料の軽減、業務量の増加
課税関係 給与課税 課税なし(一定額以上の適性家賃を徴収の場合)
消費税 課税対象外 賃貸料は非課税
契約者 社員 法人

「自社所有」と「借り上げ社宅」のメリットデメリット

そして、寮・社宅のあり方を大きく分けてみると、「自社所有」の場合と、「借り上げ社宅」の2種類となります。

それぞれにメリットや、課題・問題点があります。まず「自社所有」の場合、メリットとしては、賃貸物件としての運用が可能であったり、高稼働率であれば高い資産価値となる、などが挙げられます。

しかし、デメリットも多くあります。
設備や案内のメンテナンスなどによる維持・管理費がかかること、老朽化による稼働率の低迷による資産価値の低減、管理人や調理師などの人件費、家賃負担や間取り・設備内容などによる入居者と非入居者間での不公平感が発生すること、定期的に固定資産税がかかる、などがあげられます。

また、かつて土地などの固定資産は、購入時の価格がそのまま帳簿上に残る仕組みでした。国定資産税も、その簿価(帳簿上の価格)で評価されます。そのため、土地が安い時代に買って持ち続けていれば、帳簿上の資産より多くの含み益を保有できたのです。社宅用地にも、この恩恵がありました。

ところが、2005年4月から減損会計の制度が導入されました。これは、事業目的で買った固定資産が値下がりして、将来、購入価格を上回る利益が見込めなくなった時、その評価額を下げる会計処理を行うものです。簡単にいうと、帳簿上の土地の価格を下げて国定資産の金額を減らし、その差額を損金として計上します。

つまり、これまでは地価が下がって含み損が出ても帳簿では分からなかったのですが、それが明らかになるだけでなく、実際に金額も減らす必要が出てきたのです。そのため、含み損のある不動産を売却する企業が増えたとされています。
実際に自社保有社宅が100部屋あるとして、80~90部屋の稼働があれば保有し続ける価値もあるわけですが、万が一40部屋程度の稼働の場合、固定資産税ばかりが毎年かかることになるよりは売却したほうが良い、ということにもなりかねません。このような背景のもと、昨今では企業が手放した社宅を大改装しマンションとして販売したり、賃貸にしたりする事業者が増えつつあります。

しかし「借り上げ社宅」の場合にも問題点がないわけではありません。
長期借り上げの場合、契約年数が決まっており、空家賃の発生や解約に対しての違約金発生リスクがある、といった点です。
しかし、「自社所有」における、維持管理費・老朽化・人件費などの問題は回避できるというメリットがあります。解約リスクなどに関しては、各管理会社により違いがありますので、よく検証することが必要です。

寮・社宅の「自社保有」と「借り上げ住宅」のメリット・デメリット

メリットデメリット
自社所有
  • 賃貸物件として運用が可能
  • 高稼働率であれば高い資産価値となる
  • 設備や室内のメンテナンスなどによる維持・管理費
  • 老朽化による稼働率の低速
  • 管理人や調理師などの人件費
  • 間取りや設備による入居者と非入居者間での不公平感
  • 定期的にかかる固定資産税
借り上げ住宅
  • 必要なとき、必要な場所、必要な数だけの利用が可能
  • 維持管理費・老朽化・人件費などが発生しない
    入居者の直接管理が難しい 空家賃の発生 解約に対しての違約金発生リスク

上記の2項目は、1棟および長期借り上げの場合

その他のサービス

経営戦略に沿って考えると、不動産をどうするのかは大きなポイントになります。
それぞれの企業ごとに今後の成長戦略も、財務状況も、あらゆることが異なるから、弊社では病院様の経営戦略・財務状況を伺った上で、貴院の不動産ニーズに対する的確なアドバイスをさせていただきます。

具体的には以下のようなご相談を承っています。

  • 借上げ社宅制度の構築と運用
  • 寮・社宅の購入・売却
  • 寮・社宅の賃貸(1戸でも100戸でも)
  • ご入職予定の方の(医師、看護師、その他医療従事者)不動産ご自宅に関するご相談
  • 収益不動産による資産運用

などの企業を取り巻くあらゆる不動産に関する相談を承っています。事業の相談に対して、不動産をツールにした解決策をご提供いたします。

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